În ultima perioadă mă întreabă mulți ( clienti si nu numai) dacă vine vreo criză în zona imobiliară. Dincolo de faptul ca nimeni nu stie exact – daca ar stii ar paria pe asta si ar fi cel mai bogat din lume, putem incerca sa “citim” niste semnale pentru a vedea directia de evolutie a pietei si de a anticipa ciclurile. Astăzi, personal, nu găsesc si nu observ nici un factor de stres major care să declanșeze o criză sau măcar o corecție în piața imobiliară din România : veniturile au crescut foarte mult in acesti 11 ani ,dobânzile au scazut, prețurile sunt la jumatate fata de maximul istoric, calitatea construcțiilor a crescut mult, instituțiile cu atributii de autorizare și control sunt mult mai restrictive si atente, au aparut sisteme de finanțare adiacente si sofisticate, excedent masiv de bani – sunt 16 miliarde de euro in banci ce stau cu 0% dobanda – o buna prezența locala a dezvoltatorilor si fondurilor de investiții din strainatate. In România va exista o corecție de pret doar daca băncile locale vor stopa finanțarea creditelor imobiliare către populație, dar vedem ca acestea cresc astazi. In schimb, cred ca vor exista falimente în viitor, unele răsunătoare. Falimente ale constructorilor, furnizorilor de materiale sau ale dezvoltatorilor. Astazi exista o presiune mare pe costuri, există o lipsă acută a forței de muncă- lipseste 50%(!) din forța de muncă necesară acestei industrii, un minus de 240.000 oameni – preturile terenurilor cresc pentru că au rămas puține cu acces la infrastructura urbană, iar prețurile de vanzare/închiriere sunt constante si nu cresc. Sunt aceleasi de 10 ani (+_10%, ceea ce nu reprezinta nimic, este mai putin decat inflația). Nu a reușit nimeni sa modifice prețurile în sus sau in jos, indiferent ce mesaje s-au tot transmis, se pare ca momentan sunt la nivelul superior unanim acceptat. Acest lucru înseamnă comprimarea marjelor într-un domeniu cu risc mai mare decât, de exemplu, sa împrumuti statul. Cand marjele in industrie sunt astazi 20-30% pentru un ciclu economic de 2-3 ani, o companie cu un grad mare de îndatorare, ce nu reuseste sa-si finanteze dezvoltarile la costuri mici, și se dezvoltă prin împrumuturi de la investitori si/sau discounturi date clienților contra avansuri mari, are șanse mici să supraviețuiască pe termen lung. Doar dacă are 20% din proiectul respectiv dezvoltat nevandut, ceea ce este extrem de putin, la o astfel de marja de lucru mică și avand dobânzi de finanțat de 10% sau chiar 15% pe an, viitorul nu e bun.
Concluzia este că cine doreste sa facă o investitie în piata imobiliară să nu aștepte vreo criza, pentru că nu o sa vina asa cum se așteaptă,iar preturile pe termen lung nu vor face decat sa creasca, dar sa aleagă cu mare grijă, dincolo de imagine și marketing, cine este dezvoltatorul respectiv.